物件マニア

「飲食居抜き物件の造作譲渡契約での確認事項」

居抜き物件での契約の際には、前テナントと新テナントとの間で内装や設備譲渡の契約が行われます。
この譲渡契約の事を「造作譲渡契約」と言います。
条件の良い居抜き物件を契約できたなら、かなり初期投資を抑えて開業できますが、実際には気を付けなければいけない確認事項がたくさんございます。


具体的に何を譲渡するのか確認する

造作譲渡と言っても様々なケースがあります。
前テナントが厨房機器や椅子、テーブルを購入したもの、同様に、前テナントが施工した壁やカウンターなどのが借主の資産となります。
こういった前テナントの資産についてが造作譲渡の対象となります。
では、前テナント（借主）の入居前からあった壁やトイレ、ドアなどはどうでしょうか？
これは借主の資産ではなく、貸主（物件所有者）の所有物と思うかもしれませんが実際には確認しないと分かりません。
こういったものを「不動産付帯設備」といい、借主が造作譲渡契約で前テナントから譲渡をうける対象以外のものであり、貸主（物件所有者）の資産となります。
例えば、物件の防火扉やシャッターなどですが、どこからどこまでが造作物で、どこからどもまでが不動産付帯設備なのか、良く確認しなければなりません。
それを怠ってしまうと、内装工事で触ってはいけない箇所に穴をあけてしまったり、撤去してしまうことになりかねません。


原状回復義務がどこまでかを確認

飲食店舗の契約する借主には必ず「原状回復義務」が課せられます。
これは「物件を退去する際には、造作物などを撤去し、あるべき姿に戻してください」という意味となり、契約時の状態に戻すということでなく「建物が建てられた当時の図面の通りに戻してください」という事です。
造作譲渡で契約するという事は、前テナントも前々テナントから造作譲渡している可能性もあり、もはや見た目ではどの状態が元の状態なのか？　いわゆる「原状」なのかわからないので、物件の賃貸借契約時には必ず仲介業者に重要事項説明書と施工時図面を元に、原状回復の「原状」がどのような状態なのかを確認していただき、その工事費用は退去時に必ず発生する事を認識しておいてください。


譲渡後のトラブルについて

造作譲渡契約で、「譲渡後のトラブルについては前テナントは関与しない」という文言が契約書に入っていることがほとんどです。
特にトラブルが多いポイントです。

水回りのトラブル

特に多いのが水回りのトラブルです。
シンクはもちろん、冷蔵庫や製氷機、食洗器などの厨房機器には排水機能があります。
排水ホースを排水口に接続して、水漏れや匂いの発生を防ぎます。
ここで何か問題があると、水漏れや排水の異臭、小バエがわく原因になります。
給排水の水漏れ等をよく確認してください。
また、地下の物件の際は1階店舗の水漏れトラブルもございますので天井から水漏れが無いかも確認が必要です。

吸排気、空調のトラブル

飲食店のエアコンは特に劣化しやすく汚れもつきやすいので、比較的新しい型のものでも、事前に稼働させ動作確認することが大切です。

リース、レンタル品のトラブル

リース品、レンタル品は所有者が借主ではなく、リース会社、レンタル会社になり、第三者に勝手に譲渡する事はできません。
しかし、前テナントがリース品、レンタル品の契約状況を把握しておらず、そのまま造作譲渡で新テナントに渡してしまう事が稀にございます。
この場合、もちろん前テナントに責任がありますが、契約した新テナントにも損失になる可能性もありますので、厨房機器はもちろん、レジや音響機器、通信機器なども、リース品、レンタル品がないか確認が必要です。