Q&A詳細

Q. 不動産投資を始める場合、一般的には金利負担を考えると、ローンは損だと思います。自宅を購入するときは、全て現金で負担する方が得なことは明らかでしょう。投資用もなるべく現金を用意しローンは少ない方が良いでしょうか？

不動産投資を始める場合に『全額自己資金』のマンション経営と『ローンを組んだ場合』との比較（限られた資金の範囲で）一般的には金利負担を考えると、ローンは損だと考えられております。確かにご自宅を購入される場合は全てご自身のお財布から負担する事になりますので、なるべく現金を用意しローンは少ない方が良いでしょう。しかし、投資用となりますと話は違ってきます。例えば、下記条件で投資用マンションを購入したとします。

例１）『自己資金１00万円』『借入金2,000万円』で『2,100万円の投資用マンション』を購入
金利負担（年間）→56万円（借入金利2.8％×借入金2,000万円）
年間収入→120万円（賃料100万円＋節税額20万円）
実質収益（年間）→64万円（年間収入120万円−年間金利負担56万円）
自己資金利回り→64.0％（実質収益64万円÷『自己資金１00万円』）
※『自己資金１00万円』に対して、利回りは ６４．０％ となります。

例２）『自己資金2,100万円』『借入金0万円』で『2,100万円の投資用マンション』を購入
金利負担（年間）→ 0万円（借入金利2.8％×借入金0万円）
年間収入→108万円（賃料100万円＋節税額 8万円）
実質収益（年間）→108万円（年間収入108万円−年間金利負担 0万円）
自己資金利回り→　5.1％（実質収益108万円÷『自己資金2,100万円』）
※『自己資金2,100万円』に対して、利回りは　 ５．１％ となります。

例３）計算上2,100万円あれば、例１で2１件分の初期費用ができます
『自己資金2,100万円』『借入金42,000万円』で『2,100万円の投資用マンション』２１件を購入
金利負担（年間）→　1,176万円（借入金利2.8％×借入金42,000万円）
年間収入→　2,520万円（賃料100万円＋節税額20万円）×２１件
実質収益（年間）→　1,344万円（年間収入2,520万円−年間金利負担1,176万円）
自己資金利回り→　64.0％（実質収益1,344万円÷『自己資金2,100万円』）
※『自己資金2,１00万円』に対して、利回りは ６４．０％ となります。

※全額2，１00万円を　現金で　一件に　投資した場合に比べれば　かなりの違いが出ます。（上記はあくまでも限られた資金の範囲での概算の仮定の例です。無限に現金があれば、当然無駄に金利負担する必要は無く、もっといい運用ができますが、そういう方は限られた方々でしょう。つまりは考え方次第ですので、どのような考えを持つかで損得の感覚は違ってきます。選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。）

他の商品と比べた時のマンション経営

金融商品で、利回りの良いものには高いリスクが伴います。株やリートに投資する場合は、基本的に手持ちの現金の範囲での限られた投資になります。例えば、2百万円程度の投資で、（仮に中期的で見ても）10倍の2000万円まで増やすには、それなりのリスク覚悟で危険な投機になる恐れがあります。又、仮にローンで調達し大きく運用すれば逆ザヤ（配当利回り以上の高金利での調達になるので）ハイリスクです。その点マンション経営は立地を厳選するなどリスク回避により、限られた資金範囲でも、比較的低いリスクでも資産形成ができますし、税金の還付も受けられ、大変効率的な資産形成の方法だと考えられております。金利分も殆ど他人資本の家賃収入で賄っておりますし、更に将来は年金的にそこから年間100万円程度の収益が得られるのです。金利分を考えると損だという話しを良く聞きますが、上記のように、考え方次第です。将来の家賃上昇や売却益も期待できるかも知れません。都心では路線価の3倍でさえ取引されはじめております。マンション用地に関しては、周辺の公示価格の2割高、3割高で売買されるケースが珍しくありません。建築資材もインフレ傾向にあり、物価上昇のため建築単価も上昇傾向にあります。こうした傾向は決して一時的な現象ではなく、これからも続くと言われております。周辺の開発も考えれば、立地次第で今後は楽しみが増えるといえます。

Q.マイナス金利で、預金するより借金したほうが得するという人もいますが、どういうことですか？マンション投資は得ですか？

実質金利は、名目の預金金利や貸出金利から消費者物価指数の変動率を差し引いたもの。預金金利の場合、例えば大手三行の一年物の定期預金金利は現在0.08％。四月の消費者物価は前年同月比プラス0.5％で、実質金利は差し引きマイナス0.42％となる。実質マイナス金利の下では、預金の利子が増えるペースよりも商品全般の価格上昇が早いため、時間がたつほど預金の価値が実質的に目減りしてしまう。預金するよりも、モノを買ったり投資する方が得というわけです。景気回復で地価が上昇に転じた都心の不動産市場でも、美術品と似た動きが起きている。今月引渡しの投資用マンションは昨秋の販売開始から数ヶ月で完売した。総戸数二十八戸のうち十九戸は投資家が購入価格の八割以上のローンを組んで投資。借金してでも不動産に投資する個人が増えている傾向にあります。デフレ期には現金を自宅に｢タンス預金｣としてため込む人も多かった。銀行の経営不安に加え、物価が下がり続ける時期には現金を保有しているだけでも実質的な価値が高まったからだ。民間の推計では今も二十兆円程度のタンス預金があるとみられる。だが、物価上昇が続くとの見方が広がれば、タンス預金を消費や投資に回す動きが加速する公算が大きいそうです。

Q.マンション投資を考えています。会社員として勤続1年未満でも融資の申し込みをすることは可能ですか？

マンション投資を行なう場合、一般的に言って難しいでしょう。ただ、弊社におきましては提携金融機関が多くございますので、その中で相談次第では、可能なケースも多くございます。お客様の詳細情報次第ですので、よろしければお問い合わせください。

Q.ローンを組んだ場合、団体信用生命保険に加入するとのことですが、やはり年齢によって保険料は異なるのでしょうか？

保険料の支払い方法はそれぞれの金融機関によっても異なります。ただ、多くの金融機関で採用しているものは、年齢によって保険料は異なることはありません。

Q.不動産投資を始めようと思っています。自己資金は多いほうが得なのですか？それとも少ないほうが得なのですか？

不動産投資は、お客様がなにを目的にしているのかによって異なってきますので、一概にどちらとは言えませんが、自己資金を少なくして運用したほうが、利回りが高くなることがあります。

Q.マンション経営を始めようと思っています。自己資金を少なめにして、残りはローンを組もうと考えているのですが、現在、借り入れがあります。 借り入れがあっても、大丈夫なのでしょうか？

マンション経営を始める場合、総借り入れ金額や年間の返済額により条件が異なってきます。現在のお借り入れ状況やご年収などからご判断させて頂き、最善のご購入方法をご提案させて頂きますので、お気軽にご相談下さい。

Q.銀行や消費者金融などから借り入れが有るのですが、マンション投資用としてローンは組めますか？

ケースバイケース（内容次第）ですが、マンション投資を行なう場合、金融機関によっては、その分を完済する条件付で、その資金を別途の貸し出しをし、不動産融資も可能にするBKもあるようです。

Q.マンション投資する際、一般的にローンを組むと聞いてますが、投資としてはそんなに長い期間、支払いをするのでは大変ではないですか？

マンション投資を行なう際、確かに殆どが長期のローンを組まれます。ただ、現状ですと、繰上げ返済により早期にローン返済する方が増えており、最終的には１０年〜１５年で完済してしまう方が多いのです。マンションオーナー様の多くは、家計とは別口座で家賃収入や節税分を管理され、金額がプールされれば繰り上げ返済に回し、元本を減らしていかれます。また、自宅のローンを完済された方や固定経費が低い方など、ボーナスを繰上げ返済に回されるケースも増えています。結局、大事なのは、定年後に家賃収入として安定した収入源を得ることと、定年までに無借金の資産を形成することですから、定年までにローンを完済されることが重要でしょう。

Q.マンション投資を検討しております。現在、自分の自宅を保有しており、そちらで住宅ローンを組んでおります。複数のローンを組むことは可能でしょうか

マンション投資用ローンを実際にお組になっている方々は多く、お客様のローンの返済率次第なのです。金融機関により対応が違いますが、既にローンを組んでいる場合は、そのローンとあわせた支払い能力があると認めてもらえば、可能です。返済比率とは、年収に対するローン支払額の割合のことをいいます。その他、カードローンなどがある場合は、それらもプラスしての評価になります。

Q.不動産投資はローンを組んだ方が有利と聞きますが本当でしょうか？

不動産投資を行なう場合、一般的には金利負担を考えると、ローンは損だと考えられています。確かにご自宅を購入される場合は全てご自分のお財布から負担することになりますので、なるべく現金を用意し、ローンは少ない方が良いでしょう。しかし、投資用となりますと話は違ってきます。
例えば自己資金500万円、借入金1500万円で2000万円の投資用マンションを買ったとします。
借入金利3%（利息45万円）のときに賃料収入100万円ですと、実質的な収益は100万円−利息の45万円で年55万円ですから、500万円の自己資金に対して利回りは11%となり、2000万円全額を自己資金で賄った場合の利回り5%（100万円÷2000万円）を上回ります。
ですから、投資用マンションは、現金は他等で運用し、現金を、あまり使わずに、ローンが多い方がほとんどです。