不動産投資に関するローンやメリット、デメリットなどをQ＆A形式でまとめました。資産運用としての収益性 Q.何故マンション経営は、ワンルームや1Ｋの単身用マンションが、投資に良いのでしょうか？ 世帯数が増えているのは人口増に加え、1世帯平均の人数が減っているからです。3人以下の世帯が増え、4人以上が減少し、特に一人世帯は11.4％増え、一般世帯の42.5％にのぼっています。1世帯平均の人数は、四十七都道府県で最少で、二人を下回っています。そのため、単身者のためのワンルームや1Ｋの物件の需要が高く、投資にはもってこいの状況といえます。家賃並みで都心のマンションが買えるとなると、ファミリー世帯は賃貸よりも購入に動き、賃貸マーケットが減少傾向になりますが、逆に、単身者はそこまでは考えずに、相変わらず、おしゃれで気軽な賃貸生活にはまっているのです。 Q.賃貸リスクが気になります。人口が減っているのに賃貸需要はありますか? 日本全体では人口が減っていくのは明らかですが、逆に地球規模では人口が増え続けています。そのように地域格差があります。日本の中も、細かく見ますと地域格差が大きいようです。政府の公的データによると、東京に限った事で言えば、まだまだ人口が増え続けています。若年人口や単身世帯の割合もますます高まっております。都心部にはもう駅近の更地がほとんど残っていないので、今後はますます物件供給が難しい状況になります。ですから、東京23区内の沿線の駅近物件ならば、将来の供給不足等考慮し、需要は増えることはあっても減少することは考えづらいと言えます。また、当社では、長期契約の空き室保障システム(サブリース)があります。もしも空室になったとしても家賃が保障されているので収入が途絶えることがないので安心です。サブリーズシステムについての詳しいことはお気軽にお問い合わせください。 Q.マンション投資を考えていますが、都心部の物件と地方の物件と迷っています。地方と都心どっち？が良いでしょうか？ マンション投資（不動産投資）は昔と少し違う形態に変わってきました。バブル崩壊後、不動産価格は右肩上がりで上昇するという「神話」は崩れ、土地を保有してキャピタルゲインを狙うよりも、活用して収益を上げる方が重要という、パラダイム転換が起きました。不動産の証券化に伴い、不動産の価値を賃料などの利益から算定する「収益還元法」も定着しました。現在の活況は、理由ある活況です。こうした構造変化に伴い、流動性が高まったことで不動産の売買が容易になり、経済性の裏づけのないバブルの懸念も薄まったのです。その結果、06年9月発表の基準地価では、3大都市圏の平均地価が16年ぶりに上昇に転じました。全国平均はマイナスが続き、利用価値の高い都心の一等地が高騰する一方、収益を生まない地方の土地は上がらない「二極化」の構図が明確になっています。大量のオフィス供絵にもかかわらず、ほぼ空きのない状況で、賃料も高騰しています。０７年から団塊世代の大量退職が始まり、今後オフィス労働者数の大幅な増加は期待できないにもかかわらず、オフィス需給は逼迫し、都心では07年以降も大型開発計画が尽きません。理由はシンプルです。ビジネス効率を上げる付加価値の高い物件が増え、都心部が既存ビルや周辺地域から需要を吸い上げているからです。ビル単体だけでなく、新たな集積がもたらす地域全体のビジネス効率の向上も大きな理由になっています。このため規制緩和は、大都市圏と地方圏の格差を拡大する一因となっているようです。 Q.ｅワラントというものをよく聞きます。どのような金融商品か、お教えください。 内外の株式や株価指数、為替、原油、金属などを売買する権利(オプション)を証券化したものです。取引には、コール(買う)型とプット(売る)型がある点などは、オブション取引に似ていますが、最小投資単位が5000円程度と少額投資が可能です。投資対象が広く、取引時間は証券会社によって異なるようですが、夜間でも取引できます。例えば、満期日にAを100円で購入できる権利を10円で購入。 満期日にAが130円になったとします。 権利行使価格の100円で買うと、差益の30円から購入価格の10円を引いた20円の利益が得られます。逆に、満期日に100円で売却できる権利を10円で購入したものの、満期日の価格が130円になった場合は、権利を行使するメリットがなくなってその価値はゼロになり、購入価格の10円分が損失となります。投資金額をすべて失う可熊性もあるという意味でリスクは高いですが、損失は最大でも投資元本にとどまります。 Q.他の資産運用や投資対象に比べて不動産投資はどうなんですか？不動産投資の安定性・安全性？ 不動産投資に限りませんが、景気がいい時は、株など何でも値が上がります。ですから、株を中心とした投資信託などもいいでしょう。しかし、ちょっと景気が悪くなると・・・『MMFなどで、元本割れはないとCMしていたが、元本割れになっています。投資信託も株と同様ですので、景気のいい時は上がり、景気が悪くなると下がる。自分ではコントロールできないので、自分が買っていた投資信託が満期を迎える10年〜20年後に、景気が下がっていたら怖いことです。外貨預金も、利息が高くても、円高に振れると高い利息も吹っ飛んでしまいます。ところが、不動産はどうかというと、値が下がっても売らなければ損失は出ません。不景気だからと、家賃が半額になるということはありません。マンションの家賃は景気に大きく左右されませんでした。物件を厳選し、購入すれば、生涯持ち続けていればリスクは低いのです。木造アパートの場合は、修繕という問題があります。鉄筋コンクリートの物件は、定期的修繕があり、それは積み立てをしっかりしているのであれば、十分に定期的修繕ができるので、問題ないでしょう。また、毎日の株価・為替レート等々を気にせずにすむのが大きな魅力です。サラリーマンや公務員、OL等には、融資も得やすい投資対象です。 Q.マンション投資は収益性の高い資産運用とお聞きしましたが、新築と中古ではどちらがより高い収益性を見込めるのでしょうか？ マンション投資としての収益性だけで比べた場合、中古の方が高いと思われがちですが・・・新築も中古も扱いますので、それぞれのリスクについて注意深く説明し、了解頂いた方にのみ物件の紹介もいたしております。特に要注意なのは、新築物件に対し中古物件は、大きなリスクを抱えることも考慮しリスクを承知で取り組むことが重要です。 Q.リスクはありますが株のほうが収益性が高いと思うんですが、それと比較するとマンション経営の収益はどうなんですか？ 確かに株式売買は、短期的にみますと、すごい収益を生む場合もありますが、リスクを伴います。しかし、マンション経営は、立地などを厳選することによってリスクをヘッジすることが出来ます。また、少ない自己資金でもお始めになれますし、長期的にみて、他人資本で2000万円相当の年間120万円の収益を生む実物資産を形成できる為、他の金融商品と比較しても大変有効な資産運用方法と言えるでしょう。 Q.マンション投資することで得られる「家賃」というのは自分の収入と考えていいのですか？ マンション投資により得られた「家賃」はご自分の収入と考えていただいて結構です。そして家賃から必要費用を引いた金額が実質収入となります。
不動産投資に関するローンやメリット、デメリットなどをQ＆A形式でまとめました。
資産運用としての収益性
Q.何故マンション経営は、ワンルームや1Ｋの単身用マンションが、投資に良いのでしょうか？
世帯数が増えているのは人口増に加え、1世帯平均の人数が減っているからです。3人以下の世帯が増え、4人以上が減少し、特に一人世帯は11.4％増え、一般世帯の42.5％にのぼっています。1世帯平均の人数は、四十七都道府県で最少で、二人を下回っています。そのため、単身者のためのワンルームや1Ｋの物件の需要が高く、投資にはもってこいの状況といえます。家賃並みで都心のマンションが買えるとなると、ファミリー世帯は賃貸よりも購入に動き、賃貸マーケットが減少傾向になりますが、逆に、単身者はそこまでは考えずに、相変わらず、おしゃれで気軽な賃貸生活にはまっているのです。
Q.賃貸リスクが気になります。人口が減っているのに賃貸需要はありますか?
日本全体では人口が減っていくのは明らかですが、逆に地球規模では人口が増え続けています。そのように地域格差があります。日本の中も、細かく見ますと地域格差が大きいようです。政府の公的データによると、東京に限った事で言えば、まだまだ人口が増え続けています。若年人口や単身世帯の割合もますます高まっております。都心部にはもう駅近の更地がほとんど残っていないので、今後はますます物件供給が難しい状況になります。ですから、東京23区内の沿線の駅近物件ならば、将来の供給不足等考慮し、需要は増えることはあっても減少することは考えづらいと言えます。また、当社では、長期契約の空き室保障システム(サブリース)があります。もしも空室になったとしても家賃が保障されているので収入が途絶えることがないので安心です。サブリーズシステムについての詳しいことはお気軽にお問い合わせください。
Q.マンション投資を考えていますが、都心部の物件と地方の物件と迷っています。地方と都心どっち？が良いでしょうか？
マンション投資（不動産投資）は昔と少し違う形態に変わってきました。バブル崩壊後、不動産価格は右肩上がりで上昇するという「神話」は崩れ、土地を保有してキャピタルゲインを狙うよりも、活用して収益を上げる方が重要という、パラダイム転換が起きました。不動産の証券化に伴い、不動産の価値を賃料などの利益から算定する「収益還元法」も定着しました。現在の活況は、理由ある活況です。こうした構造変化に伴い、流動性が高まったことで不動産の売買が容易になり、経済性の裏づけのないバブルの懸念も薄まったのです。その結果、06年9月発表の基準地価では、3大都市圏の平均地価が16年ぶりに上昇に転じました。全国平均はマイナスが続き、利用価値の高い都心の一等地が高騰する一方、収益を生まない地方の土地は上がらない「二極化」の構図が明確になっています。大量のオフィス供絵にもかかわらず、ほぼ空きのない状況で、賃料も高騰しています。０７年から団塊世代の大量退職が始まり、今後オフィス労働者数の大幅な増加は期待できないにもかかわらず、オフィス需給は逼迫し、都心では07年以降も大型開発計画が尽きません。理由はシンプルです。ビジネス効率を上げる付加価値の高い物件が増え、都心部が既存ビルや周辺地域から需要を吸い上げているからです。ビル単体だけでなく、新たな集積がもたらす地域全体のビジネス効率の向上も大きな理由になっています。このため規制緩和は、大都市圏と地方圏の格差を拡大する一因となっているようです。
Q.ｅワラントというものをよく聞きます。どのような金融商品か、お教えください。
内外の株式や株価指数、為替、原油、金属などを売買する権利(オプション)を証券化したものです。取引には、コール(買う)型とプット(売る)型がある点などは、オブション取引に似ていますが、最小投資単位が5000円程度と少額投資が可能です。投資対象が広く、取引時間は証券会社によって異なるようですが、夜間でも取引できます。例えば、満期日にAを100円で購入できる権利を10円で購入。 満期日にAが130円になったとします。 権利行使価格の100円で買うと、差益の30円から購入価格の10円を引いた20円の利益が得られます。逆に、満期日に100円で売却できる権利を10円で購入したものの、満期日の価格が130円になった場合は、権利を行使するメリットがなくなってその価値はゼロになり、購入価格の10円分が損失となります。投資金額をすべて失う可熊性もあるという意味でリスクは高いですが、損失は最大でも投資元本にとどまります。
Q.他の資産運用や投資対象に比べて不動産投資はどうなんですか？不動産投資の安定性・安全性？
不動産投資に限りませんが、景気がいい時は、株など何でも値が上がります。ですから、株を中心とした投資信託などもいいでしょう。しかし、ちょっと景気が悪くなると・・・『MMFなどで、元本割れはないとCMしていたが、元本割れになっています。投資信託も株と同様ですので、景気のいい時は上がり、景気が悪くなると下がる。自分ではコントロールできないので、自分が買っていた投資信託が満期を迎える10年〜20年後に、景気が下がっていたら怖いことです。外貨預金も、利息が高くても、円高に振れると高い利息も吹っ飛んでしまいます。ところが、不動産はどうかというと、値が下がっても売らなければ損失は出ません。不景気だからと、家賃が半額になるということはありません。マンションの家賃は景気に大きく左右されませんでした。物件を厳選し、購入すれば、生涯持ち続けていればリスクは低いのです。木造アパートの場合は、修繕という問題があります。鉄筋コンクリートの物件は、定期的修繕があり、それは積み立てをしっかりしているのであれば、十分に定期的修繕ができるので、問題ないでしょう。また、毎日の株価・為替レート等々を気にせずにすむのが大きな魅力です。サラリーマンや公務員、OL等には、融資も得やすい投資対象です。
Q.マンション投資は収益性の高い資産運用とお聞きしましたが、新築と中古ではどちらがより高い収益性を見込めるのでしょうか？
マンション投資としての収益性だけで比べた場合、中古の方が高いと思われがちですが・・・新築も中古も扱いますので、それぞれのリスクについて注意深く説明し、了解頂いた方にのみ物件の紹介もいたしております。特に要注意なのは、新築物件に対し中古物件は、大きなリスクを抱えることも考慮しリスクを承知で取り組むことが重要です。
Q.リスクはありますが株のほうが収益性が高いと思うんですが、それと比較するとマンション経営の収益はどうなんですか？
確かに株式売買は、短期的にみますと、すごい収益を生む場合もありますが、リスクを伴います。しかし、マンション経営は、立地などを厳選することによってリスクをヘッジすることが出来ます。また、少ない自己資金でもお始めになれますし、長期的にみて、他人資本で2000万円相当の年間120万円の収益を生む実物資産を形成できる為、他の金融商品と比較しても大変有効な資産運用方法と言えるでしょう。
Q.マンション投資することで得られる「家賃」というのは自分の収入と考えていいのですか？
マンション投資により得られた「家賃」はご自分の収入と考えていただいて結構です。そして家賃から必要費用を引いた金額が実質収入となります。