売買物件の住み替えテクニック！賃貸&転勤のお役立ち情報

売買物件の住み替えテクニック！

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不動産の売却は分からないことや不安がいっぱい。
そんなあなたを強力にバックアップ。
初めての不動産の売却に必要な基本知識をわかりやすく解説します。
住み替えのポイントを押さえて成功へ。住み替えの流れを5つの項目に分けてご紹介！

住み替えは、住まいを売却して、新しい不動産を購入するという2つの作業を同時にするという大変な行動となります。資金的にも、売却した物件の資金を新たに購入する住まいの頭金の一部に充当する場合、いくらで売れるかという所も問題ですし、「新居は決まったが、まだ売却できない」といったケースもあります。住み替えには、不動産売却と不動産購入のタイミングが大変重要になってきます。

STEP1.住み替えの全体プランを立てる！

住み替えの計画を立てる
自己資金・ローン残債を確認
売却物件の価格相場を調査
情報収集力・提案力・信用度などから、住み替え相談をする不動産会社を決める

ポイントを押さえておこう

住み替えの目的を必ず明確に

家族会議を開いて「なぜ買い換えたいのか」について話し合ってみましょう。そして買い換えの全体プラン（いつまでにどのような住まいに買い換えたいか。予算はいくらくらいまでか）を明確にしましょう。なお仲介会社に相談すれば諸費用がいつ・いくら必要か、あるいは法律や税務相談にも応じてもらえます。より具体的な買い換えプランをつかむために利用してみるのもいいでしょう。

住み替え相談の依頼先を選定

住み替えの成功・不成功のカギを握っているのは、これから依頼することになる不動産会社の実力によるものが大きいです。どのような情報ネットワークを持っているのか、スピードをもって対応してもらえるのか、資金計画をバックアップするローンなどの有無、安心・安全を確保するサポートなどの有無をチェックして判断しましょう。

住まいの「売却」が先？それとも「購入」が先？

住み替えを行なう場合、「不動産売却」と「不動産購入」のタイミングが重要です。同時に行なえるのがベストですが、現実にはなかなか難しいものです。そこで、不動産売却先行タイプ、不動産購入先行タイプ、それぞれのメリット・デメリットを比較し、お客様にあった住み替え方法を検討してみましょう。

住まいの「売却」が先の場合

先に住まいの売却を行ない、資金計画をはっきりさせてから、新しい購入物件を探す方法です。購入物件が決まっていない場合は、安心で確実な方法です。

メリット
売却金額が決まり、購入資金にあてられる金額がはっきりするので、購入物件の資金計画が立てやすい。売却を急ぐ必要がないので、価格交渉などの面でもある程度余裕を持って進められる。また、たとえ住み替えを中断したとしても住む家は残ります。
デメリット
住まいの売却が決まると、買主に不動産を引き渡す日までに、新しいお住まいを探す必要があります。購入の不動産物件がなかなか決まらない場合、仮住まいをする必要が出てくるため、引越し手間や仮住まいの出費がかかります。

住まいの「購入」が先の場合

先に購入物件を決めてから住まいの売却を行なう方法です。売却によって得た資金を使えないため、資金的に余裕のある場合には有効な方法です。

メリット
ご希望の条件にあった購入物件を、気長にじっくり探すことができます。仮住まいなどの余計な費用がかからず、引渡し・引越しもスムーズにできます。
デメリット
新しい不動産の取得までに今までの住まいを売却できない場合、ダブルローンになる場合が考えられます。なかなか売却できない場合、どうしても売りあせって、買主に売買の主導権を握られてしまう可能性もあります。

STEP2.不動産調査・査定依頼と購入相談

売　却	購　入
売却相談・不動産査定を依頼する売出し価格を決め、媒介契約を結ぶ	物件の購入相談希望物件のリクエスト

ポイントを押さえておこう

「査定価格」の根拠を聞く！

周辺の不動産物件と比べて適正価格で売り出さなければ、購入希望者は現れません。仲介会社では市況やエリアの状況を調査分析し、査定マニュアルを活用するなどして総合的に判断したうえで適正価格を算出します。これがいわゆる「査定価格」。専門家のアドバイスですから謙虚に耳を傾けることが大切ですが、その価格の根拠を詳しく聞くのは依頼主としての権利です。むやみに高く査定してくれるところではなく、より納得のいく説明とデータを提示してくれる不動産会社に依頼するようにしましょう。

3つのタイプから選ぶ「媒介契約」

依頼先を決めたらその不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3タイプがあります。どれが有利かは市況や売却物件の条件によって変わりますので、より適したタイプを選択し依頼するようにします。

STEP3.住み替え活動をSTART！売却・購入条件を詰める

売　却	購　入
購入希望者の来訪を受ける売却条件の折衝をする売却の承諾をする	希望物件の現地見学をする購入条件の折衝をする購入を申し込む

ポイントを押さえておこう

購入希望者に好印象を

媒介契約を結ぶと不動産会社では指定流通機構や独自の情報ネットワーク、広告媒体などを活用して販売活動を開始します。物件への問い合わせが入るようになり、購入希望者の来訪を受けることになります。このとき特別な準備は不要ですが、玄関前を水打ちしてさわやかさを心がけるだけでもずいぶん印象が違うものです。清潔感を保ちながら自信を持って迎えましょう。また、購入希望者が気軽に足を運べるという意味で、期間を決めてオープンハウスにするというのも効果的です。

素早い決断が必要

購入希望者からの申し込みがあると、不動産会社を通じて、売買価格や代金の支払い日、物件の引渡し日などについての条件交渉を行います。実はこれからがいちばん大切なシーン。購入希望者への返答が遅れたり、契約の日取りまでの期間が空いてしまったなど、ちょっとしたきっかけで商談が流れてしまうことがあるのです。営業担当者のアドバイスに耳を傾けながら、慎重でかつ素早い決断が求められます。

STEP4.売買契約を結ぶ

売　却	購　入
重要事項説明を受ける売買契約を結び手付金を受け取るローン残債返済の申し入れ・買替ローン等を申し込む	重要事項説明を受ける売買契約を結び手付金を支払うローンの申し込みを行う

ポイントを押さえておこう

事前に必要書類を揃えましょう

売買契約の締結に先立って行われるのが重要事項説明です。売主・買主が同席のうえ、不動産会社の担当者が双方に重要事項説明書等の説明をします。説明内容に納得すれば互いに署名・押印し、その後に売買契約の締結、手付金の授受を行います。後日トラブルが起きないように照明器具などの設備・備品を置いていくのがどうかも付帯物表でしっかり確認をします。この他にも権利証や印鑑証明、固定資産税の納税通知書など、契約時や残金決算時必要となる書類を事前に用意しておきます。

STEP5.物件の残代金の精算・引渡し

売　却	購　入
抵当権を抹消し、引っ越しをする残金を受け取り、物件（鍵）を引渡す確定申告をする	残金決済の準備を行う残金を支払い、物件（鍵）の引渡しを受ける入居・権利証を受け取る確定申告をする

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同時決済が理想的

不動産売買が済んだら、これまで借りていた住宅ローンの残債返済を金融機関に申し出て、売却物件に付いている抵当権を抹消します。そのためには残債をすべて返済する必要がありますが、理想形は買主から売買代金を金額受け取って抵当権を抹消し、物件を引き渡すという方法。一般に「同時決済」と呼ばれています。それができないときはつなぎ融資を利用して抹消する方法があります